Ja. De percentages tellen correct op, maar de verdeling van 30% sociaal en 42% middensegment volgt niet rechtstreeks uit het aangehaalde woonbehoefteonderzoek. Het voorstel combineert onderzoeksuitkomsten met een beleidskeuze. Dat onderscheid verdient een duidelijkere toelichting.
Ik heb uw tekst vergeleken met het openbare Woononderzoek 2024–2040 van Companen en de landelijke uitleg over de nieuwe wet.
1. Wat zeggen de openbare behoeftecijfers?
Companen onderscheidt twee scenario’s. Voor de periode 2024–2030 ontstaat deze vergelijking:
| Woningsegment | Uw raadsvoorstel | Trendscenario Companen | Hightechgroeiscenario Companen |
|---|---|---|---|
| Sociale huur | 30% | 28% | 23% |
| Middenhuur en betaalbare koop samen | 42% | circa 51% | circa 49% |
| Totaal betaalbaar | 72% | 79% | 72% |
| Dure huur en dure koop | 28% | circa 21% | circa 28% |
De aandelen voor het middensegment zijn door mij berekend als betaalbaar minus sociale huur, op basis van afgeronde percentages. Zie tabellen 2.2 en 2.3 op pagina 12 van het Companenonderzoek.
Het percentage 72% komt dus uit het hightechgroeiscenario tot 2030. Binnen dat scenario is de verdeling echter ongeveer 23% sociaal en 49% midden. Het voorstel verschuift daarvan ongeveer zeven procentpunten naar sociaal.
Voor 2024–2040 noemt Companen bovendien 74% betaalbaar in het hightechgroeiscenario en 81% in het trendscenario. De gekozen periode maakt dus verschil. Companen, pagina 12
Mijn beoordeling: 72% heeft een onderzoeksbasis, maar is niet de enige uitkomst van het onderzoek. De exacte combinatie 30/42 vraagt een afzonderlijke beleidsmatige motivering.
2. De vergelijking betreft woningsegmenten, geen bevolkingsgroepen
De percentages zeggen hoeveel nieuwbouwwoningen in bepaalde prijscategorieën moeten vallen. Ze betekenen niet dat:
30% van de inwoners tot de sociale doelgroep behoort;
42% een middeninkomen heeft;
ouderen, starters of gezinnen daarmee ieder voldoende worden bediend.
Om dat laatste te toetsen, zijn ook woninggrootte, toegankelijkheid, huur- of koopprijs en toewijzing nodig. Een betaalbare koopwoning en een middenhuurwoning bedienen bijvoorbeeld niet automatisch dezelfde huishoudens.
3. Klopt de verwijzing naar landelijke regels?
De officiële rijksuitleg bevestigt als regionale uitgangspunten twee derde betaalbaar en 30% sociale huur. Voor gemeenten met een bovengemiddelde sociale huurvoorraad noemt het Rijk meer dan 40% middenhuur en betaalbare koop. Rijksoverheid, 23 juni 2026
Daarbij zijn twee kanttekeningen nodig:
De landelijke normen schrijven niet precies 72% voor. Dat blijft een gemeentelijke keuze.
De rijksuitleg maakt onderscheid tussen de inwerkingtreding van de wet op 1 juli 2026 en het uitvoeringsbesluit, dat volgens dat bericht naar verwachting op 1 januari 2027 ingaat. De formulering dat Eindhoven al een eigen wettelijke instructie van precies 40% heeft, vraagt daarom om verwijzing naar de concrete bepaling en ingangsdatum.
Ook valt een planningsverschil op: uw voorstel noemt definitieve vaststelling van het volkshuisvestingsprogramma eind 2027, terwijl het Rijk uiterlijk 1 juli 2027 noemt. Laat het college verklaren welke termijn daadwerkelijk geldt. Dezelfde rijksbron
4. Wat betekent de verlaging van 85% naar 72%?
Bij een gelijkblijvend bouwvolume is de rekensom:
| Per 1.000 nieuwbouwwoningen | Bij 85% betaalbaar | Bij 72% betaalbaar |
|---|---|---|
| Betaalbaar | 850 | 720 |
| Overig | 150 | 280 |
Dat zijn 130 minder betaalbare woningen per 1.000 woningen. Om bij 72% hetzelfde aantal betaalbare woningen te realiseren als bij 85%, moet het totale bouwvolume ongeveer 18,1% hoger worden.
Dat is een rekenkundige vergelijking, geen voorspelling. Het aangeleverde voorstel onderbouwt niet met aantallen dat deze extra productie daadwerkelijk wordt bereikt.
Mijn advies aan de fractie: vraag vóór instemming om een cijfermatige onderbouwing van:
De keuze voor het hightechgroeiscenario boven het trendscenario.
De omzetting van de onderzoeksverdeling naar 30% sociaal en 42% midden.
De aansluiting tussen onderzoeksperiode 2024–2030 en beleidsperiode 2026–2030, rekening houdend met reeds gerealiseerde en vastgelegde woningen.
De verwachte extra bouwproductie waarmee het lagere betaalbare aandeel wordt gecompenseerd.
De afzonderlijke behoefte en bouwopgave voor ouderen, starters en andere doelgroepen.
De verdeling is dus rekenkundig juist en als beleid mogelijk te verdedigen, maar de stelling dat juist deze verdeling rechtstreeks “bouwen naar behoefte” is, is met de aangeleverde toelichting onvoldoende aangetoond.
Jack Kerremans
Eindhoven 2 oktober 2026